Mercado imobiliário
Com um crescimento considerado significativo no mercado imobiliário verificado nas vendas entre 2018 e 2019 em 21% e que alimentava perspectivas reais de maior evolução, a construção civil do Pará já registrou uma queda de 10% nas comercializações no primeiro trimestre de 2020 com relação ao mesmo período do ano passado – a culpa é da pandemia do novo coronavírus, que deve ainda afetar o segundo trimestre desse ano.
Esse foi o cenário apresentado hoje (27) no lançamento, por videoconferência, da oitava versão consecutiva do Censo Imobiliário de Belém e Ananindeua, que consiste em uma série de estudos do Sindicato da Indústria da Construção do Pará (Sinduscon-PA) com a organização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai). O evento também teve o apoio do Sistema Fiepa e da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Pará (Ademi-PA).
“Os resultados apontados no 8º Censo Imobiliário da Região Metropolitana de Belém trouxeram indicadores bastante sólidos, uma vez que a participação das empresas do mercado imobiliário tem sido cada vez maior, e isso qualifica muito a pesquisa e traz como um elemento diferencial na tomada de decisões como um empreendedor”, disse o presidente do Sinduscon-PA, Alex Carvalho. “Mas, de fato, os números já apontam o primeiro impacto da crise do coronavírus, ainda de forma incipiente, mas que já denotaram uma queda no índice de vendas e de lançamentos de um modo geral, considerando as unidades verticais e horizontais, unidades residenciais e comerciais. Os detalhamentos foram estratificados na apresentação forma on-line pela primeira vez”, disse ele.
Para o líder sindical, há “uma necessidade muito forte de as empresas repensarem a forma com que vão comercializar as unidades”. “Haverá um rearranjo do mercado para que ocorra um adiamento de alguns lançamentos, pelo menos de forma nacional. A CBIC [Câmara Brasileira da Indústria da Construção] já identificou por meio de uma pesquisa que 79% dos empreendedores deverão adiar seus lançamentos. Acredito que em nossa região isso deverá acontecer. O lado bom é que desse percentual, grande parte das empresas estão ainda com projetos para serem lançados em 2020”.
Alex Carvalho disse que o segmento estará atento a qualquer alteração na conjuntura econômica: “Todos estaremos muito atentos aos números do próximo trimestre. Mais do que nunca, enquanto entidade representativa, ratificamos a importância desse trabalho [do Censo], porque ele apresenta um cenário cada vez mais realista, trazendo consigo um maior grau de assertividade, sendo essa a nossa principal tarefa: qualificar a tomada de decisão do empreendedor”.
AJUSTES
A empresa Brain – Bureau de Inteligência Corporativa, responsável pela análise de campo e formatação do estudo, disse que os pouco mais de dois meses de calmaria antes da instalação do grave quadro sanitário no País possibilitou certa estabilidade do setor. “Apesar da queda de vendas verificada no primeiro trimestre de 2020 e o aumento dos lançamentos verificados, o estoque em Belém continua com números equilibrados e deverá continuar assim, pois os incorporadores naturalmente deverão adiar seus lançamentos, aguardando um cenário mais positivo”, estimou Francisco Claubert Barreto, consultor regional Norte-Nordeste da Brain.
O censo, que faz avaliações do mercado residencial estratificado por tipologia, padrões, renda exigida, agrupamentos de bairros e oferta de imóveis comerciais horizontal e vertical em condomínio fechado, loteamento aberto e loteamento fechado, entre outros detalhes, tem apontado particularidades a cada edição.
Segundo Francisco Barreto, “desde 2018 e adentrando-se pelo ano de 2019, o mercado imobiliário de Belém vinha sofrendo um ajuste nos seus estoques com a redução de seus lançamentos, até certo ponto incompatível com o tamanho da cidade, gerando demanda reprimida”, mas que, “a partir do início de 2019, iniciou-se uma tímida recuperação das vendas”.
“Isso fez com que os incorporadores retornassem seus lançamentos, refletindo-se nos números de lançamentos do primeiro trimestre de 2010, o qual foi superior em mais de 235% se comparado ao primeiro trimestre de 2019, o que não é grande comparação, pois nesse trimestre de 2019 o mercado estava em franco processo de ajuste de estoque e com baixos lançamentos”, afirmou ele.
NOVIDADES
De acordo com a mais nova pesquisa, em Belém foram identificados 63 empreendimentos verticais, excluindo-se o projeto do governo federal Minha Casa Minha Vida (MCMV), com uma oferta lançada de 8.424 unidades verticais residenciais, encontrando-se em comercialização 1.659, mais 642 do MCMV, totalizando 2301. Conforme avaliação, essa somatória gera uma disponibilidade de 19,69% no mercado, percentual que indica que ainda há bastante espaço para novos lançamentos, com perspectivas otimistas para lançamentos após superação da crise da Covid-19.
“O mercado residencial vertical continua com níveis estáveis dos estoques, atualmente mais concentrado no médio e alto padrão, 42,1% e 16,3% dos estoques, respectivamente”, afirmou Fernando Barreto. Esses níveis, “com 19 e 15 empreendimentos, respectivamente, detêm uma participação de mais da metade desse estoque: 58,4% ou o total de 1.194 unidades sobre a oferta final”, disse ele.
“Os padrões que possuem a menor oferta é o especial, com lofts e estúdios e standard – entre R$ 190.000 e R$ 400.000 –, com 3,7% e 7,8% da oferta, respectivamente. Significa, em especial, que, pós-crise, haverá oportunidades para os incorporadores que queiram trabalhar no padrão standard, com apartamentos de até R$ 400 mil”, explicou.
“O censo aponta que o estoque total vertical mencionado, excluindo-se o MCMV, de aproximadamente 1.659 unidades, pode ser considerado equacionado se comparado a outras cidades do mesmo porte. No entanto, concentrados em dois e três dormitórios, 44,3% e 50% do estoque, respectivamente, são plenamente adequado para atender os mercados de classe média e média baixa”, observou. “Após ajustes da crise, podem ser pesquisadas oportunidades para produtos de investimento, como apartamentos tipo estúdio e um dormitório, visto que esse tipo possui um estoque que representa apenas 3,7 % do total da cidade.”
O representante da empresa Brain chama a atenção para o fato de “aproximadamente 61% desse estoque, ou 1.250 unidades, são de unidades ainda na planta, ou seja, lançamentos recentes, ou em construção”. “Em Belém, a maior parte do estoque, cerca de 33,6%, correspondentes a 774 unidades, estão concentrado nos bairros da Cidade Velha, Batista Campos, Campina, Reduto, Nazaré, São Braz e Umarizal [cluster 2], seguido pelos bairros Fátima, Marco, Pedreira, Souza e Castanheira [cluster 3], dos quais 25,9% - 597 unidades – estão posicionadas apartamentos de dois e três dormitórios.
LIÇÕES
Sobre as direções a ser seguidas pelas empresas, considerando os recentes apontamentos, o consultor declarou: “Será preciso entender as repercussões econômicas dessa crise, a política econômica que será adotada para o setor pelo governo para se estabelecer as estratégias comerciais. Ainda estamos no início desse processo. Logicamente, a queda da renda e o desemprego afetaram enormemente o número potencial de famílias compradoras nas diversas classes econômicas”, admite.
Questionado sobre a importância do padrão econômico do programa MCMV na construção civil, ele afirmou: “O segmento do MCMV, que corresponde por mais de 50% do mercado nacional em unidades, não em investimentos, continuará importante. Foi graças a esse programa que combatemos a crise de 2008/2009. A política econômica para esse setor será mais uma vez relevante para a saída da crise e a recuperação do mercado nacional”, projetou.
Francisco Barreto disse que o mercado terá de absorver as consequências da pandemia. “Será preciso entender as repercussões econômicas dessa crise, a política econômica que será adotada para o setor pelo governo para se estabelecer as estratégias empresariais futuras. Ainda estamos no início desse processo”, considerou. “No entanto, o mercado já está adotando novos processos de venda que estão em vigor em diversos lançamentos nesse cenário de isolamento social atual. Processos totalmente digitais de vendas por conta desse isolamento e que deverão se consolidar após a pandemia. Mas claro que o atendimento presencial não será deixado de lado, será ainda muito importante”, ressaltou.